Louer un bâtiment en France implique la compréhension des lois locatives, notamment sur l’augmentation de loyer. C’est d’autant plus important pour vous, en tant que locataire, puisque vos charges ne se limitent pas à votre logement.
Si votre contrat de bail ne prévoit de révision annuelle, une hausse peut vite vous prendre au dépourvu. Ce changement affecte inévitablement vos prévisions budgétaires, et vous dévier des objectifs que vous vous êtes fixés.
Mais même si vous avez signé avec une clause de révision, il est possible de contester l’augmentation de loyer. Comment réfuter une augmentation de loyer ? Réponses.
Clause de révision de loyer : ce que vous devez savoir
Selon la loi du 6 juillet 1989, un propriétaire peut réviser le prix du loyer si le contrat comporte une clause de révision annuelle de loyer. Convenue à la signature du bail, cette clause permet de majorer le loyer dès la date de révision du bail.
Si le contrat ne mentionne aucune date, la référence sera l’anniversaire du bail. En outre, la clause de révision signifie que le bailleur peut revoir ses tarifs à la hausse durant l’année suivant la demande de révision.
Par exemple, si la date prévue est le 13 octobre 2023, il a jusqu’au 12 octobre 2024 pour appliquer la majoration. Seulement, la majoration n’est pas rétroactive.
Cela signifie que s’il ne demande la révision qu’en janvier 2024, il ne pourra pas réclamer de majoration pour les mois précédents.
Augmentation sans clause : comment ça marche ?
En l’absence de clause de révision, le propriétaire doit demander l’accord de son locataire pour augmenter le loyer. S’il accepte, la hausse convenue fera l’objet d’un avenant au contrat de bail.
Le propriétaire peut également attendre l’échéance du bail en cours pour demander une augmentation. Un loyer sous-évalué par rapport au marché constitue un motif justifié pour revoir le montant.
Dans cette situation, le bailleur doit en parler à son locataire, 6 mois avant l’échéance fixée. Il doit lui présenter :
- Sa proposition d’augmentation ;
- Les preuves de la dépréciation constatée,
Majoration exceptionnelle en cours de bail : les situations exceptionnelles
En général, la révision de loyer s’applique annuellement et non en cours de bail. Toutefois, le propriétaire peut demander une majoration exceptionnelle lorsqu’il investit dans l’amélioration du local, c’est-à-dire des travaux apportant une valeur ajoutée au local :
- La sécurisation de la propriété ;
- L’installation d’équipements plus performants…
Une fois validée par les deux parties, la hausse de loyer peut être appliquée dès la fin des travaux.
Indice de référence des loyers (IRL)
Vous l’aurez compris : l’existence d’une clause de révision justifie légalement la hausse de loyer. Pour autant, elle ne permet pas au propriétaire de fixer le prix à sa guise. La loi l’oblige à respecter un plafond appelé Indice de référence des loyers (IRL).
Le taux est fixé en fonction de la fluctuation du pouvoir d’achat. Il est révisé tous les trois mois. Par ailleurs, ce plafond doit être porté à la connaissance du locataire et apparaître dans la clause de révision annuelle du contrat de bail.
Voici la formule pour calculer le nouveau loyer :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL/IRL du même trimestre de l’année dernière
Le nouvel IRL est normalement celui publié par l’Insee à la signature du bail. Il doit être mentionné dans le contrat.
Refus augmentation de loyer : les conditions
En tant que locataire, vous n’êtes pas obligé de concéder à la hausse demandée par votre bailleur si le prix ne vous semble pas raisonnable. Le point sur les conditions qui vous permettent de refuser une augmentation de loyer.
Le non-respect des délais
Il faut savoir que pour augmenter votre loyer, le propriétaire doit vous envoyer une proposition écrite d’augmentation de loyer. Si la durée du contrat est de douze mois ou plus, la révision de loyer est appliquée entre trois à 6 mois avant l’échéance.
Pour un contrat de moins d’un an, la modification est pratiquée un à deux mois avant sa fin.
Une fois que vous êtes informé de la demande d’augmentation, vous disposez d’un mois pour émettre un refus.
La majoration abusive
Si le nouveau tarif proposé est exagéré à vos yeux, vous pouvez vérifier l’IRL. Pour procéder, vous pouvez appliquer la formule de calcul mentionnée plus haut. Il est également possible de consulter l’IRL en vigueur sur cette page de site du gouvernement.
Attention également à la majoration exceptionnelle en cours de bail si votre logement est classé G ou F, même après les travaux. Il n’est pas possible de majorer le loyer pour tout contrat de bail conclu, renouvelé ou reconduit :
- Après le 24 août 2022 en France métropolitaine ;
- Et après le 1er septembre 2024 en Outre-mer.
Saisir le tribunal d’instance en cas de désaccord
Pour contester la proposition de hausse de loyer, vous devez envoyer une lettre recommandée, avec accusé de réception à votre bailleur.
La conciliation
Si vous notifiez le bailleur de votre refus par courrier recommandé ou si vous n’envoyez aucune réponse, le propriétaire peut entamer une conciliation. Pour ce faire, il fait appel à la commission départementale de conciliation (CDC), ou bien à un conciliateur de justice.
Notez que votre bailleur est le seul en mesure de solliciter cet intermédiaire. L’objectif est d’aider les deux parties à trouver un compromis. Si aucune entente n’est conclue, l’affaire sera portée devant un juge.
Faire appel au juge des contentieux de la protection
Avant de présenter leur cas au tribunal d’instance, les deux parties doivent régler leur différend à l’amiable. En effet, depuis le 1er octobre 2023, l’étape de la conciliation est obligatoire pour ce type de litige.
Si le règlement à l’amiable n’est pas concluant, le locataire comme le bailleur peut présenter son cas auprès d’un juge des contentieux de la protection. Le plaignant dispose alors d’une année à compter de la date de révision du loyer pour saisir le juge.
Vous pouvez poursuivre la partie adverse en saisissant le juge par requête uniquement si vous ne réclamez pas plus 5 000 euros. Si les deux parties sont d’accord pour qu’un juge règle leur différend, il s’agit d’une requête conjointe.
Vous pouvez opposer un refus à la hausse de tarif demandée par votre bailleur lorsque votre refus est justifié. Vous devez en avertir votre propriétaire par courrier recommandé dans un délai d’un mois.
Ce type de litige peut donner lieu à la conciliation. Les cas les plus graves peuvent aboutir à des poursuites judiciaires.